21世纪经济报道记者李莎北京报道 中共中央政治局4月25日召开会议港陆证券，分析研究当前经济形势和经济工作。
会议指出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。
会议继续将房地产放在防风险框架下进行部署。城市更新是扩内需的重要抓手，会议对房地产的部署中，“加力实施城市更新行动”被放在首要位置。
在受访专家看来，接下来城市更新工作将加力推进。城中村和危旧房改造是城市更新的重要内容，珠三角地区和重点城市部分项目有望在新的政策扶持下迅速启动，为房地产带来一定支撑作用。房地产政策仍有继续优化预期，各地将根据市场形势变化及时出台针对性举措，需求端是支持政策发力的主要方向。
加力实施城市更新行动
在对房地产工作的部署中，中央政治局会议将“加力实施城市更新行动”置于首要位置，这与之前有所不同。
清华大学土木水利学院副院长、清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟向21世纪经济报道记者表示，对于多数城市而言，未来继续外延式增长的需求和空间都比较有限。接下来城市建设的重点要从扩张式增长转向提升质量，在此过程中，城市更新是至关重要的载体和着力点。如果要在城市领域进一步激活消费和投资，城市更新也是最具潜力和拓展空间的方向。
实际上，去年年底中央经济工作会议召开，将大力实施城市更新作为今年扩内需任务的重要方面进行部署。1月3日港陆证券，今年首场国务院常务会议召开，研究推进城市更新工作。明确要加快推进城镇老旧小区、街区、厂区和城中村等改造，加强城市基础设施建设改造，完善城市功能，修复城市生态系统，保护和传承城市历史文化。
1月20日，全国城市更新工作部署视频会议召开，提出要大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务。“持续推进城市更新”也被写入今年的《政府工作报告》。
去年年底至今，中央对城市更新的部署，从“大力实施城市更新”转变为“加力实施城市更新行动”。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，接下来有望通过更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策组合，特别是创新性专项债、中长期特别国债等，尽快推进城市更新项目，预计二季度及下半年城市更新行动将加力推进。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，接下来城市更新推进力度将持续加大，城市核心区的城市更新步伐有望提速，一些城市核心区的老旧房产或迎来从局部旧改到片区旧改的升级。同时，这一过程的持续推进，也将腾挪出更多核心区优质地块供应市场，这也与“优化增量”的政策导向相符合。叠加住房品质升级，将进一步打通“卖旧买新”的交易链条，为房地产行业平稳健康发展提供长周期政策支持。
城中村和危旧房改造，是在城市更新大背景、大趋势下进行的，也是城市更新的重要组成部分。上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，通过城中村改造，不仅能改善居住条件，还能激活更多市场需求，与当前提振内需密切相关。
去年10月17日，住建部宣布将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。去年中央经济工作会议和今年《政府工作报告》均强调，加力实施城中村和危旧房改造。去年年底召开的全国住房城乡建设工作会议在部署今年重点工作时明确，将在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模。
在这样的背景下，中央政治局会议提出，有力有序推进城中村和危旧房改造。
目前来看，城中村改造是带动住房需求的重要抓手，相关内容已经成为今年各地的重要工作之一。中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，为更好支持城中村改造工作，今年以来已有不少城市出台配套的房票安置政策。中指监测发现，年内超20地优化房票政策港陆证券，近期厦门将房票使用范围扩大至二手房，且继续鼓励房票用于购买新房，进一步打通一二手房链条，促进市场库存去化。
在李宇嘉看来，接下来城中村改造有望提速，特别是城中村改造相对集中的珠三角地区和部分重点城市的一些项目，会在新政策的扶持下迅速启动，为房地产带来一定支撑作用。在此过程中，也会释放新市民的租赁需求和城中村居民的改善性住房需求。
“好房子”供应有望放量
对比中央经济工作会议、《政府工作报告》对房地产工作的部署，中央政治局会议将“加快构建房地产发展新模式”放在更加靠前的位置。
陈文静认为，这意味着构建房地产发展新模式的重要性进一步凸显。加快构建房地产发展新模式，有利于行业中长期平稳健康发展，预计今年将迎来更多配套政策的进一步完善和实质性落地。
严跃进表示，接下来各地将加快出台相关政策，房地产领域制度性创新也将加速，如现房销售、高品质“好房子”建设等都是房地产发展新模式的重要内容。
推进“好房子”建设是改善居民居住条件的重要着力点，今年《政府工作报告》明确，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。
在此基础上，中央政治局会议提出，加大高品质住房供给。李宇嘉认为，在住房供给侧方面进行产品创新和升级，有利于促进置换需求，进一步打通新房、二手房交易链条。
3月底，住房城乡建设部发布《住宅项目规范》，确定了高品质住房的国家标准，新规将于5月1日起正式实施，部分城市也发布了“好房子”建设相关地方标准。陈文静预计，未来相关政策将进一步完善，更多城市将落地标准规范，助力高品质住房建设，“好房子”供应有望放量。
今年《政府工作报告》明确，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。今年拟安排4.4万亿元地方政府专项债券，其中重要投向之一即收购存量商品房。中央政治局会议进一步明确，优化存量商品房收购政策。
东方金诚首席宏观分析师王青向21世纪经济报道记者表示，优化存量商品房收购政策是撬动楼市需求的一个重点。接下来各地将加大专项债收购存量房作保障房的步伐，着眼金融政策，或在下调保障性住房再贷款利率等方面给予更大力度的支持。
去年四季度以来，房地产市场延续止跌回稳走势，据国家统计局数据，市场交易继续改善，一季度全国新建商品房销售面积同比下降3%，降幅较去年全年收窄9.9个百分点，较1—2月收窄2.1个百分点；同期销售额下降2.1%，降幅比去年全年收窄15个百分点，较1—2月收窄0.5个百分点。
针对目前的房地产市场形势，中央政治局会议提出，持续巩固房地产市场稳定态势。
王青认为，这意味着当前房地产市场止跌回稳基础还不牢固，还需要进一步巩固。主要支持政策将从需求端发力。
陈文静进一步指出港陆证券，接下来房地产政策仍有继续优化预期，各地将根据市场形势变化及时出台针对性举措。
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